Asesoramiento en la compraventa de inmuebles

La adquisición de un inmueble en España —ya sea como segunda residencia, vivienda habitual o inversión patrimonial— difiere sustancialmente de las transacciones inmobiliarias en los países de habla alemana. Mientras que los notarios en Alemania o Austria ostentan un deber legal y neutral de examen y asesoramiento sobre riesgos jurídicos, el notario español (Notario) se limita esencialmente a dar fe pública y autorizar la escritura de compraventa.

La preceptiva comprobación técnica, urbanística, jurídica y fiscal (Due Diligence) recae en España de forma exclusiva bajo la responsabilidad de la parte compradora. Prescindir de una verificación independiente expone al adquirente a cargas ocultas, edificaciones ilegales, deudas tributarias pendientes o resoluciones de disciplina urbanística.

Como despacho independiente, le acompañamos a lo largo de todo el proceso de adquisición: desde la auditoría registral preliminar hasta el otorgamiento formal en notaría, la entrega de llaves y los posteriores cambios de titularidad.

Las 4 fases de la compraventa inmobiliaria en España

Un proceso estructurado de compra se articula en cuatro fases sucesivas:

Fase 1: Reserva y verificación jurídica (Reserva & Due Diligence): Mediante un documento de reserva temporal (Documento de Reserva) y el desembolso de una fianza, el inmueble queda retirado del mercado. Durante este periodo se practica la auditoría jurídica, catastral y urbanística en profundidad.
Fase 2: Contrato privado de arras (Contrato de Arras): Constituye el eje contractual vinculante de la operación. De ordinario, se pacta la entrega de un 10 % del precio de venta (Arras Penitenciales). Si el comprador desiste de la adquisición sin causa legal, pierde la cantidad entregada; si quien desiste es la parte vendedora, vendrá obligada a devolverla duplicada.
Fase 3: Otorgamiento de la escritura pública (Escritura Pública de Compraventa): En sede notarial se acredita la identidad y facultades de los intervinientes, se liquida el saldo restante del precio convenido y se autoriza la escritura pública de compraventa, formalizándose la transmisión dominical y la entrega material de la posesión y las llaves.
Fase 4: Tramitación posterior, tributación e inscripción registral (Post-Firma): En el plazo improrrogable de 30 días hábiles posteriores a la firma, deben autoliquidarse los impuestos derivados (ITP o AJD) y presentarse la escritura ante el Registro de la Propiedad correspondiente. Finalmente, se gestionan las alteraciones en el Catastro, el ayuntamiento y el cambio de titularidad de los suministros.

¿Qué comprende la auditoría legal previa (Due Diligence)?

Antes de rubricar el contrato vinculante de arras, examinamos los siguientes extremos determinantes:

Titularidad y cargas (Nota Simple del Registro de la Propiedad): Comprobación del titular registral legítimo y examen de posibles hipotecas, embargos judiciales, servidumbres, derechos de usufructo o limitaciones dispositivas que pesen sobre la finca.
Legalidad y planeamiento urbanístico (Situación Urbanística): Verificación de licencias de obras de todas las construcciones, anexos y piscinas, descartando órdenes de demolición o la tramitación de expedientes sancionadores de infracción urbanística ante la administración local.
Cédula de habitabilidad (Licencia de Ocupación / Cédula de Habitabilidad): Comprobación de la vigencia del título que acredita que la edificación reúne las condiciones técnicas mínimas para uso residencial (preceptivo para la contratación de agua y electricidad).
Ausencia de deudas locales y comunitarias: Constatación del abono puntual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras y la obtención del certificado acreditativo de hallarse al corriente de pago de cuotas ante la comunidad de propietarios.
Concordancia entre Catastro y Registro (Catastro frente a Registro): Cotejo exhaustivo para contrastar que las superficies, lindes y referencias descriptivas obrantes en el Catastro Inmobiliario coincidan con la realidad física y el folio registral.

Riesgos y contingencias frecuentes en la compraventa

Pagos de señal sin auditoría técnica: No debe suscribirse ningún compromiso previo de agencia ni transferirse fondos sin haber fiscalizado con carácter previo la legalidad registral y urbanística del bien.
Superficies no declaradas (Metros no declarados): En particular en suelo rústico (Fincas), porches, construcciones auxiliares o piscinas carecen con frecuencia de licencia municipal y no siempre resultan legalizables ni subsanables.
Responsabilidad patrimonial por deudas afectas: En el ordenamiento jurídico español, la propia finca queda afecta por responsabilidad real al pago de los descubiertos del IBI de los últimos cuatro ejercicios y a las cuotas de comunidad de propietarios de los tres ejercicios anteriores y la parte vencida de la anualidad corriente.
Obstáculos lingüísticos y técnicos: Desconocer el idioma y la praxis contractual española genera situaciones de indefensión ante intermediarios o redacciones notariales ambiguas, con graves perjuicios económicos posteriores.

Representación profesional en cada fase de la compra

Defendemos de forma exclusiva la posición jurídica del comprador, con total independencia frente a promotores, vendedores o agencias inmobiliarias:

Auditoría completa de Due Diligence: Obtención y examen analítico de notas simples, informes catastrales, licencias de edificación y certificaciones de ausencia de deudas.
Redacción y revisión de contratos preparatorios: Redacción de contratos de reserva y de arras con cláusulas tuitivas adaptadas (condición resolutoria o desistimiento por denegación de financiación o vicios urbanísticos).
Gestión administrativa previa: Obtención del número de NIE, tramitación de aperturas de cuenta bancaria y coordinación de los medios de pago bancarios en España.
Coordinación y asistencia notarial: Enlace directo con la notaría actuante, examen previo del borrador (Minuta Notarial) y asistencia personalizada durante la firma de la escritura.
Gestión tributaria y registral post-firma: Tramitación de las liquidaciones tributarias (ITP / AJD), inscripción en el Registro de la Propiedad y cambio de titularidad de los contratos de suministros (electricidad, agua, gas e internet) y del padrón catastral.
Asistencia trilingüe: Asesoramiento integral en alemán, inglés y español.

Documentación necesaria para la parte compradora

Documento nacional de identidad o pasaporte en vigor.
Certificado original del número de identidad de extranjero (NIE).
Acreditación del origen de los fondos (Acta de Transparencia / KYC): Justificantes documentales de trazabilidad económica en cumplimiento de la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

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